Bankägda fastigheter och vad du borde veta om dem

Vad är bankägda fastigheter?

Bankägda fastigheter är bostäder som återtagits av kreditgivaren – vanligtvis en bank – efter att låntagaren misslyckats med att genomföra sina bolånebetalningar. I Sverige följer denna process strikta juridiska ramar. När en husägare inte kan betala sitt bolån under en längre period, kan banken ansöka om utmätning hos Kronofogdemyndigheten. Efter beslut från Kronofogden kan fastigheten säljas på exekutiv auktion. Om ingen köpare hittas eller om budet är för lågt, kan banken själv ta över fastigheten, varpå den blir “bankägd”. Banken agerar då som säljare och försöker avyttra egendomen för att minimera sina förluster på det ursprungliga lånet.

Fördelar med att köpa avstängda bostäder

Att köpa avstängda bostäder kan erbjuda flera fördelar för den välinfomerade köparen. Främst bland dessa är priset – bankägda fastigheter säljs ofta till priser under marknadsvärdet eftersom bankens primära mål är att återvinna utestående låneskuld snarare än att göra vinst. Detta kan skapa möjligheter att komma in på bostadsmarknaden till en lägre kostnad än normalt eller att få tillgång till områden som annars skulle vara oåtkomliga prismässigt.

En annan fördel är att dessa transaktioner ofta är “rena” från juridisk synpunkt. Till skillnad från andra typer av nödförsäljningar har banken vanligtvis full äganderätt till fastigheten, vilket minskar risken för framtida juridiska komplikationer. Dessutom erbjuder vissa banker särskilda finansieringsalternativ för potentiella köpare av deras bankägda fastigheter, vilket kan underlätta köpprocessen ytterligare.

Risker med bankägda fastigheter

Trots prisfördelen kommer bankägda fastigheter med betydande risker. Dessa bostäder säljs nästan alltid i befintligt skick, utan garantier eller utfästelser. Detta innebär att alla dolda fel eller brister blir köparens ansvar efter försäljningen. Avstängda bostäder har ofta stått tomma under längre perioder, vilket kan leda till försummelse och förfall som kanske inte är uppenbart vid en första anblick.

Många bankägda fastigheter kräver omfattande renovering, vilket kan äta upp en stor del av de initiala besparingarna på köpeskillingen. Det är också vanligt att dessa fastigheter har eftersatt underhåll, vilket kan inkludera allt från mindre kosmetiska problem till allvarliga strukturella brister. En noggrann besiktning av fastigheten är därför avgörande för att upptäcka potentiella problem innan köpet slutförs.

Priser för utestängda bostäder

Priserna för bankägda fastigheter varierar kraftigt beroende på flera faktorer, inklusive fastighetens skick, läge och marknadens allmänna tillstånd. I Sverige kan priset på en bankägd fastighet ligga mellan 10-30% under marknadsvärdet, beroende på bankens behov av att snabbt likvidera tillgången och fastighetens tillstånd.

I storstadsregionerna som Stockholm, Göteborg och Malmö kan priserna vara högre på grund av den generellt starka efterfrågan på bostäder, medan rabatterna kan vara mer betydande i mindre städer eller landsbygdsområden. Det är viktigt att notera att även om den initiala köpeskillingen är lägre, måste potentiella köpare ta hänsyn till eventuella renoveringskostnader vid beräkning av det totala priset.

Renoveringskostnader och Rabatter per Region (Sverige)

Storstockholm

• Genomsnittlig rabatt: 10–15%

• Typisk kostnad för renovering: 300 000 – 700 000 SEK

Göteborg

• Genomsnittlig rabatt: 12–20%

• Typisk kostnad för renovering: 250 000 – 500 000 SEK

Malmö

• Genomsnittlig rabatt: 15–25%

• Typisk kostnad för renovering: 200 000 – 450 000 SEK

Mindre städer

• Genomsnittlig rabatt: 20–30%

• Typisk kostnad för renovering: 150 000 – 400 000 SEK

Landsbygd

• Genomsnittlig rabatt: 25–35%

• Typisk kostnad för renovering: 100 000 – 350 000 SEK

Priser, rates, eller kostnadsskattningar som nämns i denna artikel är baserade på den senaste tillgängliga informationen men kan förändras över tid. Självständig forskning rekommenderas innan ekonomiska beslut fattas.

Hur man köper bankägda fastigheter i Sverige

Att köpa bankägda fastigheter i Sverige kräver en särskild strategi som skiljer sig något från traditionella fastighetsköp. Först och främst behöver intresserade köpare identifiera var dessa fastigheter listas. I Sverige kan bankägda fastigheter hittas genom flera kanaler: direkt från bankernas egna websidor, på reguljära bostadssajter (markerade som bankägda), eller genom Kronofogdens auktioner.

En viktig del av processen är att säkra finansiering i förväg. Köpet av en bankägd fastighet kan gå snabbare än traditionella fastighetsaffärer, särskilt vid auktioner, så ett lånelöfte från din bank är ofta nödvändigt. Dessutom är det avgörande att anlita en erfaren besiktningsman för att utvärdera fastighetens skick – något som är särskilt viktigt vid köp av bankägda fastigheter där risken för dolda fel kan vara förhöjd.

Själva köpprocessen kan vara mer rak och mindre förhandlingsbar än vid vanliga fastighetsköp. Banker tenderar att vara mindre flexibla gällande villkor, och köpeavtal för bankägda fastigheter innehåller ofta klausuler som begränsar bankens ansvar för fastighetens skick.

Juridiska överväganden vid köp av bankägda fastigheter

När det kommer till juridiska aspekter kring bankägda fastigheter finns det flera viktiga faktorer att beakta. Den svenska lagstiftningen kring fastighetsköp gäller fortfarande, men det finns några särskilda överväganden. Till exempel kan utmätningsprocessen ha lämnat obetalda skulder eller avgifter kopplade till fastigheten, såsom samfällighetsavgifter, obetalda kommunala avgifter eller liknande.

Det är essentiellt att kontrollera fastighetens ägandehistorik genom en lagfartssökning hos Lantmäteriet för att säkerställa att det inte finns några häftande rättigheter eller belastningar. Köpare bör också vara medvetna om att “köparens undersökningsplikt” är särskilt viktig vid köp av bankägda fastigheter – domstolar tenderar att vara mindre benägna att ge köpare rätt vid tvister om fel när det gäller fastigheter som uttryckligen sålts i befintligt skick.

Att anlita en fastighetsjurist för att granska köpehandlingarna kan vara en klok investering för att undvika framtida juridiska problem och säkerställa att överlåtelsen sker korrekt enligt svensk fastighetsrätt.